□李霞
随着房地产市场的发展，“业主”的概念日益深入人心。人们对物业服务企业的要求越来越高。近年以来，因物业未尽到管理服务职责而造成的物业纠纷频发，给业主及他人造成了人身财产的损失。2018年12月4日晚，杭州下沙一小区内，一位孕妇在丈夫停完车后从副驾驶座下车，不慎掉入窨井，经抢救无效不幸身亡，引发了广泛的社会关注。
典型案例
案例一
2018年12月4日晚，杭州一小区内一位怀孕已7个月的女子，下车后不慎跌入窨井死亡。12月6日，杭州经济技术开发区管委会通过官方微博发布通报称，小区项目在建设时未按照设计要求配置涉事化粪池井盖，事发时该场地存在车辆停放情况。小区物业管理公司存在对小区设施管养不到位、停车管理不到位的情况。
案例二
2017年7月，杭州一小区几十辆汽车的车身被划伤。每一道划痕都刻在了车身的侧面，长的有一米多，最短的也有四五厘米。一业主的爱车被划出20多条划痕，每一道长5到8厘米，车门附近甚至被人刻上了脏字。小区物业负责人称接到反映车辆被划时立即报了警，但由于小区没有设置监控，是谁划的车暂时还不清楚。事发后，物业加强了布控巡逻，但遭受损失的业主认为物业公司未尽到注意义务，应当承担一定的赔偿责任。
案例三
2011年9月24日，福建省连江县1名一周岁零八个月的女童，在奶奶做饭时溜出家门。半小时后，奶奶在小区景观池内发现孙女溺亡于池中。2012年，福州市中级人民法院终审此案，认为孩子监护人监护不力，承担主要责任；物业公司承担40%的责任，赔偿20.4万余元；开发商未严格按照图纸设计景观池，对赔偿款承担连带责任。
案例四
2017年，一场大雪过后，张先生去某小区朋友家串门，该小区内道路湿滑有积雪，张先生不慎摔倒并骨折，张先生认为物业公司未能及时清理积雪给他带来伤害，而物业公司认为张先生非该小区居民，物业公司没有对其安全负责的义务。针对路面积雪该不该物业公司清理的问题，业主维权专家认为，清扫积雪属于日常保洁，物业公司需要承担责任。
上述几个案例中，虽然表现形式各不相同，但都同物业服务密切相关，即因物业企业在管理服务中存在过失和疏忽，造成业主或者第三人的人身及财产损失。
物业与保险
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。该词译自英语property，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。自20世纪80年代引入国内，物业已经形成了一个完整的概念，可大可小，一个小区可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业形式可以包含办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种业态。与居民关系最密切的，一般是以小区为单位的物业服务。
在以往的计划经济体制下，城镇居民的房屋多由政府机关、国有企事业单位提供，同时由相关单位的后勤部门管理并提供极为有限的保洁、设备维护等基础性的服务。随着中国房地产市场的发展，购买商品房成为居民置业的主要途径，与之相适应，物业管理服务的概念也逐步为社会大众所接受。
根据《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务具有如下特点：
一是封闭性与准公共性。物业服务集中于小区或者一个物业单位的内部，与外部社会存在物理上的隔离，具有一定的封闭性。但同时，物业服务企业为小区提供共有基础设施及公共服务，具有一定的准公共产品的特性。
二是生活性与无形性。物业服务与小区居民的日常生活密切相关，包括设备维护、保洁绿化等，涉及到居民的日常生活起居和人身财产安全。物业服务是无形的，其结果以业主的主观感受为主，难以实现量化评价。
实践中，不少物业公司人员坦承，物业服务属于微利行业。它涉及到业主生活的方方面面，容易与业主发生冲突，任何一个环节出现失误，特别是一旦发生安全问题，物业公司将会承担极大的经济压力。针对现实生活中物业纠纷的频发，不少保险公司推出了物业管理服务责任保险，保障物业公司在从事物业管理工作过程中，因过失导致意外事故，造成第三者的人身伤亡和直接财产损失。
具体看，物业管理责任保险的被保险人为在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业机构。保障包括因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失并产生的费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任：一是第三者人身伤亡或财产损失（一般不仅限于业主）；二是事先经过保险人书面同意的诉讼费用；三是发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要的、合理的费用。以上费用一般以次数计算，每次事故总赔偿金额不得超过保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额。除此还设定了一些战争、地震等责任免除条件，需要根据具体合同规定进行确定。
通过物业管理责任险，保险公司可以提供专业的风险管理服务，协助物业化解业主纠纷，有利于物业企业平稳经营、维护声誉，同时保障业主或者第三人及时得到相应的赔偿。
物业管理责任保险在国外普及程度较高，但在国内的发展还处于初级阶段。2013年，沈阳市物业管理协会在全市物业企业推进实施该保险，约定了最低保险责任限额。1.住宅物业：每次事故最低赔偿限额100万元。2.商业居住混合物业：每次事故最低赔偿限额150万元。3.写字楼物业：每次事故最低赔偿限额200万元。4.商业物业：每次事故最低赔偿限额200万元，收到了良好的社会效果。随着中国房地产市场的发展，可以预见，未来物业责任保险的需求必将进一步增加。
对保险业的启示
物业管理责任保险是转嫁物业管理企业经营过程中过失责任风险的一项有效经济手段。该保险对于保险公司、物业管理企业和物业使用者都具有积极的意义。
但实践中，物业管理责任保险处于一种“叫好不叫座”的尴尬境地。一方面物业公司和社会确实有此需求，但投保物业管理责任保险会增加物业企业的额外支出，可能间接增加业主的经济负担。另一方面，保险公司对物业管理责任保险的推广热情也并不高。物业公司支付的保险费仅占到保险金的1%左右，且国内物业管理水平不高，保险公司欠缺专业的物业管理知识，难以充分发挥好风险管理职能。
近年来，财产保险公司面临着转型压力，传统以车险业务为核心的同质化竞争问题亟待纾解。物业服务管理责任保险作为行业的一个细分领域和蓝海市场，拥有广阔的发展前景，值得引起业内关注。
一是践行社会责任，加大对物业管理服务保险的营销力度，逐步改变其“叫好不叫座”的境地。与其他保险相比，物业管理服务保险与居民的生活关系密切，保险公司可以将其作为渠道，与物业公司开展多元化的合作，深入社区营销，降低服务成本，形成业主利益、物业利益以及社区公共利益的多方共赢。
二是推进物业管理服务责任保险与雇主责任险、家庭财产保险配套使用。保险公司可以在为物业公司提供“物业管理服务责任保险”的同时提供优惠的“雇主责任保险”产品，也可以为已经购买物业管理服务保险的小区居民在购买家庭财产保险时提供相应的优惠，进一步消除社区居民的后顾之忧。
三是应该积极发挥在物业管理服务中的风险管理职能。保险是工具而不是目的，保险公司应当进一步发挥风险管理职能，了解物业服务的特点，参与对被保险的房屋财产、小区设施的安全检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向物业公司提出消除不安全因素的合理建议，从而进一步发挥保护社会财富安全和人身安全的作用。