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“以房养老”理财划算吗?

发布时间:2014-07-01 10:15:28    作者:苏洁    来源:中国保险报·中保网

政策背景:

6月23日,中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,决定从7月1日起,在北京、上海、广州、武汉四个城市试点老年人住房反向抵押养老保险。拥有房产完全产权的老年人,将房产抵押给保险公司,还继续拥有房屋使用、收益等双方协商后处置权,并照约定条件领取养老金直至身故。身故后保险公司将获得抵押房屋处置权,处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。

从理财角度,“以房养老”可以看做是新时期一种创新型理财模式。不过对于此次试点“以房养老”,保险公司态度相对谨慎,各方专家则对此各持己见,态度迥异,而老年人对于这种新型的理财方式则持观望态度。

 


康家语/制图

依据楼市和居民消费水平

可以说,住房反向抵押养老保险试点对于缓解老年人“养老难”有一定的推动作用,也是商业保险对于养老保险三大支柱的进一步补充和完善。而此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市开展,可以说也是经过多方综合考量的。“在北上广这些发达的城市里居住了很多孤寡老人,老人没有子女,只有很少的一些退休金,同时守着一套房子。对于这样的老人,‘以房养老’的方式对他们的养老生活质量会有很大的提高。”东方华尔保险研究分析师高倩表示。

那么,“以房养老”试点在四个城市推广,是否也是看准了这些城市的房价会居高不下?银率网金融分析师闫博锴认为,“以房养老”跟目前的房地产行业没有必然的联系,主要是房产本身具有金融属性,相对于其他资产更具有保值增值功能,所以适用于银行、保险公司等金融机构作为抵押物,所以此次推出的反向抵押养老是以房产作为抵押物,为老年人提供了一种养老选择。之所以选择北上广武这四个城市作为试点推广,首先,因为这四座城市的老龄化步伐较快,房地产市场容量较大。其次,这些城市的房屋价值均高于其他城市,也一直是全国楼市的风向标,房价相对稳定。再次,这些城市居民收入和消费水平高于全国,对金融产品接受程度也要高于其他地区,有利于“以房养老”试点的推行。

银行、保险谁更有优势

相对于保险公司来说,银行在“以房养老”理财模式方面已经较为成熟。其操作模式是,老年人将房产抵押给银行,银行先对其房产价值进行评估,老年人继续拥有房屋使用权,然后银行贷款给老年人,一直到老年人去世。老年人去世后,若没有还清贷款,银行便获得房屋的产权。而此次保险公司参与试点“以房养老”,老年人将房产抵押给保险公司,并继续拥有使用权直至身故,身故后保险公司将房产处置用以偿还养老保险相关费用。那么,在“以房养老”上,保险公司和银行是否有异曲同工之处?

闫博锴认为,在此次推出的住房反向抵押养老保险试点之前,商业银行也推出过类似的银行产品,但只限于个别商业银行的试水,效果寥寥,在产品设计上也仅是传统房产抵押消费贷款的改良,是以房产作抵押,根据房产价值向借款人按时分期发放的贷款,用作借款人的养老所需,同时还需要扣除相关贷款利息。在借款人正常还款过程中,对所抵押房产相关使用权和处置权还可以提前还款以及二次抵押。

另外,上述人士指出,在实际操作中,银行对借款人的年龄是有限制的,一般是在55周岁以上,并且有相关贷款年限的限制,一般为3-10年。而这次老年人住房反向抵押养老保险试点,在年龄上则是明确要求在60周岁以上才可办理,并对抵押的年限没有具体的时间限制,可以直至投保人身故。而期间是否可以买卖、中途退保、二次抵押等细则还需等到各家保险公司相应的产品出台之后才能得知。

锋利的“双刃剑”

记者试着咨询了身边一些老年人对于此次保险公司试点“以房养老”的看法,多数人对于这种养老模式还不能完全接受,少数人愿意尝试这种养老模式。当问及不能接受的原因时,有老年人认为,将房产做抵押总感觉“不靠谱”,虽然说定期领取养老金可以支持养老生活,但他们认为不如将房产留给孩子,让孩子来养活自己比较靠谱。

由此可以看出,部分老年人尚不能接受“以房养老”,对此可能心存顾虑和担忧。那么,“以房养老”存在哪些风险隐患?老年人是否可以选择这种养老方式呢?

闫博锴认为,老年人住房反向抵押养老保险对于投保人存在的风险隐患有以下几个方面:第一,房屋价值风险。房屋价值如何能得到公正的定价是个问题,在目前的房产抵押贷款中,都是由银行指定的评估公司进行评估,而评估价格同市场买卖价格之间存在着10%-20%的差距,100万的房产,那将有着10万-20万的差距,这部分差额由谁来承担我们不得而知。而在投保人身故后,房屋的价格也会随着市场的变动而变动,届时,需要对房产进行处理,房屋价值又要重新进行评估,这时房产的价值又该如何界定。第二,房产安全问题。若将房产抵押给保险公司,保险公司必定会把相关资产打包再做抵押投资,一旦在抵押期间保险公司出现破产,或者大的金融危机,养老金没有着落,房产也可能作为资产被拍卖,这时老人该如何维护自己的权益值得思量。因此,老年人住房反向抵押养老保险这种方式作为未来养老的一种方式,老年人可以根据自身的实际情况去选择,但“倒按揭”的效果有限,不可能也不应该替代其他方式的养老。

虽说“以房养老”存在风险,但是不可否认其在解决养老难问题方面会起到一定的积极作用。高倩表示,房产在我国最长的使用权为70年,“以房养老”提高了房子的利用价值,在它本身价值的基础上又多了一个价值,可以帮助一些老人解决养老问题;在一线城市居住了很多孤寡老人,通过这种方式可以帮助老人提高养老生活质量,不会为生计而发愁,同时可以解决老人去世后房子的处置问题;“以房养老”可以解决部分家庭的纠纷,如果老人只有一套房子但是子女又较多,不知道在自己百年后该如何分配房产,那么选择“以房养老”既可以自己解决养老问题、不增加子女的负担,又可以减少自己百年后一些不必要的麻烦。

虽然目前尚有些老年人不能完全接受“以房养老”这种养老方式,但不能否认,“以房养老”试点若能成功,必然会解决我国未来的养老问题,为国家和个人减轻不少负担。

名词解释

“以房养老”,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。